CONVERSIÓN DE INMUEBLES COMERCIALES A VIVIENDA

Portugal atraviesa una grave crisis de vivienda, cuyas principales causas son la falta de oferta en relación con la demanda; los elevados precios de las viviendas, en un momento de caída del poder adquisitivo; la escalada de la inflación y la subida de los tipos de interés. La respuesta a este desafío ha originado varias soluciones, siendo la conversión de inmuebles destinados a servicios/comercio en viviendas una de ellas.

La conversión de tiendas, almacenes y oficinas en viviendas -especialmente para combatir el problema de oferta en el mercado residencial- se ha convertido en una tendencia internacional, que los inversores que operan en Portugal han seguido. Hay varios factores que explican esta propensión:

• Grave problema de stock en el mercado residencial nacional, con poca oferta, los precios de la vivienda no dejan de subir y la compra de este tipo de inmuebles sale, a priori, más barata.

• Aumento de tiendas y almacenes más vacíos debido al auge del comercio electrónico.

• El teletrabajo o un modelo híbrido han dejado muchas oficinas desocupadas.

La aprobación del Simplex ha facilitado la conversión de inmuebles comerciales en inmuebles para vivienda, de forma a aumentar la oferta de casas en el mercado.

El régimen jurídico de la propiedad horizontal fue modificado y, de acuerdo con el decreto-ley nº 10/2024, de 8 de enero, la Junta de Propietarios no tiene que ser consultada en este asunto.

Sin embargo, hay dos reglas básicas a considerar en lo que respecta a la conversión de oficinas/tiendas en vivienda:

• El Ayuntamiento tiene que ser consultado previamente y verificar, después de concluidas las obras, si existen las necesarias condiciones de habitabilidad.

• Si la obra exige alteraciones estéticas o arquitectónicas en las partes comunes del edificio, será obligatoria la aprobación de la comunidad de propietarios.

Este nuevo decreto promueve la vivienda al mismo tiempo que simplifica los actos administrativos. Hasta aquí, era necesaria la autorización de la Junta de Propietarios -y de forma unánime. Pero, con este decreto-ley, cualquier fracción que no sea residencial puede ser alterada para uso residencial sin necesidad de pedir autorización a los propietarios. Esto se aplica a toda la tipología de fracciones que no sean de vivienda, siempre que presenten condiciones de habitabilidad.

La reconversión de inmuebles de comercio y servicios para vivienda tiene ventajas y desventajas. Queda a conocerlas.

Ventajas:

• Especificidad y características únicas de los edificios, resultando en piezas de alto valor estético e inusuales.
• Liquidez del mercado residencial. El desequilibrio estructural entre demanda y oferta en el mercado residencial continúa notándose, lo que garantiza una salida relativamente rápida de los proyectos.
• Precio más bajo que los inmuebles para vivienda, y el hecho de que sea posible reconverter el espacio a medida del comprador y de acuerdo con su gusto.
• Aumento de las alternativas de oferta de vivienda en el mercado inmobiliario.
• Oferta de un producto diferenciado, con características especiales (vanos más grandes, amplitud en las áreas) y con potencial de un aspecto más contemporáneo y moderno.
• La ventaja para las ciudades es la adopción de una estrategia que permitirá la rehabilitación del edificado no ocupado, como por ejemplo en zonas que aún están en fase de consolidación.

Desventajas:

• Desafíos propios de una rehabilitación de un edificio existente con la vista a la mudanza de su uso: costes de construcción más altos y con elevada volatilidad, lo que se hace sentir más en los grandes centros urbanos.

• Costes de adaptación de las redes y creación de infraestructuras adecuadas a la vivienda.

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Artículo de Isabel Meireles by Leilosoc fechado el 20 de febrero de 2024.