SIMPLEX Y EL MERCADO NACIONAL

El Simplex de los Procedimientos Administrativos y de las Licencias para las Empresas fue publicado el pasado 8 de enero y, con algunas excepciones, entra en vigor a partir del 4 de marzo. El diploma adopta importantes novedades en materia de urbanismo, prestando atención a la simplificación y a la reducción de costes de contexto.

El diploma materializa uno de los ejes principales del programa «Más Vivienda», proporcionando más suelo para vivienda asequible. En efecto, «la simplificación de estos procedimientos contribuye al aumento de los suelos disponibles, permitiendo igualmente que los costes de la creación de vivienda sean menores y los tiempos de concreción de proyectos inmobiliarios sean más reducidos», según el preámbulo del diploma.

Simplificación de Procedimientos para la obtención de Licencias Urbanísticas

El Simplex trae consigo la supresión de la necesidad de obtener licencias urbanísticas, creándose así la comunicación previa, de exención y de dispensa de control previo.

Se prevén nuevas situaciones de exención, donde no existe ningún control previo, a saber:

• Aumento del número de plantas sin aumento de la altura o fachada (por ejemplo, creación de una planta interior en un establecimiento industrial, para un mejor aprovechamiento del espacio).

• Obras interiores que afecten a la estructura de estabilidad, asegurándose de que el técnico habilitado declare que la estructura de estabilidad es aceptable frente a la situación en la que el inmueble se encontraba antes de la obra realizada.

• Cuando se haya obtenido información previa suficientemente precisa; y para la sustitución de vanos por otros que, confiriendo un acabado exterior idéntico al original, promuevan la eficiencia energética.

Aparecen nuevos casos en los que se dispensan licencias urbanísticas u otros actos de control previo, siendo únicamente necesaria la emisión de un informe no vinculante por el municipio competente. A saber:

• Obras promovidas por empresas del sector empresarial del Estado, empresas municipales e intermunicipales relativas: a la instalación de equipos o infraestructuras destinadas a la instalación de servicios públicos; en las áreas portuarias o del dominio público ferroviario o aeroportuario.

• Afectos a la vivienda o para personas beneficiarias de políticas sociales, incluyendo residencias para estudiantes desplazados.

• Parques industriales, empresariales o de logística, y similares, a saber zonas empresariales responsables (ZER), zonas industriales y de logística; para salvaguarda del patrimonio cultural, entre otras situaciones.

Concesión Tácita y Pago de las Tasas Debidas

Con la simplificación de los procedimientos para la obtención de licencias urbanísticas, se aprueba un régimen de concesión tácita para las licencias de construcción, permitiendo que el proyecto se realice caso las decisiones no hayan sido adoptadas en los plazos debidos y se elimina la licencia de construcción, la cual es sustituida por el recibo del pago de las tasas debidas.

También se adoptan varias reglas para que el cómputo de los plazos sea más transparente:

• El cómputo de los plazos comienza con la entrega de la solicitud por parte del particular y no en un momento intermedio del procedimiento.

• Los plazos solo se suspenden si el particular tarda más de 10 días en responder a solicitudes de información, documentos adicionales u otras peticiones de la Administración Pública.

• Solo es posible solicitar una única vez información, documentos adicionales o formular otras peticiones durante el procedimiento.

De esta forma, los plazos legalmente previstos se amplían, ya que su cómputo comienza ahora con la presentación de la solicitud y no en un momento posterior.

Adicionalmente, se determina que, en caso de no existir una denegación previa o una invitación a corregir o completar la solicitud/comunicación, estas se consideran correctamente instruidas, no pudiendo denegarse la solicitud con fundamento en su instrucción incompleta.

El Simplex y la Compra de Casa

Una de las novedades de licenciamiento del Simplex es la compra de casa sin la presentación de licencia, lo que genera algunas preocupaciones, debido al hecho de que puede generar problemas si se aplica de forma inadecuada.

Antes de la entrada en vigor del Simplex, la presentación de la licencia de uso en el momento de la venta era exigida y obligatoria, lo que ahora ya no ocurre. Con este mecanismo, el objetivo es aumentar la oferta de viviendas en el mercado portugués, con la agilización de transacciones, reducción de costes y dinamización del mercado inmobiliario. Sin embargo, también existen riesgos a ser ponderados, incluyendo la adquisición de inmuebles sin licencia, con construcciones ilegales, así como la dificultad para obtener financiación para vivienda.

La simplificación de los licenciamientos en el ámbito del urbanismo, estipulada por el Decreto-Lei n.º 10/2024 de 8 de enero, "descomplica" los procedimientos relacionados con la compra y venta de viviendas. En el momento de la celebración del contrato de compraventa del inmueble deja de ser obligatorio presentar o comprobar la existencia de la ficha técnica de vivienda y de la autorización de uso ante el notario. En vigor desde el 1 de enero de 2024, esta medida elimina la necesidad de la autorización de uso tras una obra sujeta a un control previo.

Conviene aclarar que esta medida no autoriza la venta de casas sin licencia, sino la posibilidad de vender sin prueba o exhibición de licencia, lo que representa dos realidades diferentes.

En la práctica, ocurre una transferencia de las obligaciones. Hasta finales de 2023 era una obligación del vendedor, ahora se convierte en una preocupación del comprador. El comprador debe solicitar la licencia de uso del inmueble que pretende adquirir antes de firmar el contrato de promesa de compraventa. La existencia o no de la licencia puede influir en la adquisición del inmueble, así como en la obtención de un préstamo para vivienda.

Permitir la compra y venta de viviendas sin la necesidad de exigir licencia de uso presenta diversas ventajas. Sin embargo, este enfoque acaba por transferir responsabilidades a los compradores, que quedan menos protegidos por la legislación. Consulte las ventajas y desventajas.

Ventajas para el Mercado Habitacional Portugués

• Colocación de más viviendas en el mercado que, hasta ahora, no podían ser vendidas legalmente debido a la falta de licenciamiento, y pueden ser compradas por todos aquellos que, incluso conociendo esa realidad, no vean en ello un inconveniente para la compra del inmueble.

• Aumento del número de viviendas vendidas en Portugal. Con esta medida, pueden producirse más transacciones inmobiliarias, principalmente entre los más conocedores del mercado, como inversores y fondos.

Desventajas para el Mercado Inmobiliario Portugués

• Las familias y los inversores están menos protegidos. La simplificación y desburocratización transfieren la responsabilidad a terceros, principalmente a los compradores, dejándolos más desprotegidos.

• Facilitación de la venta de propiedades con problemas de licencias, lo que puede facilitar la venta de casas con licencias inadecuadas, obras ilegales y no licenciadas, especialmente si los compradores no están debidamente informados.

• Mayor riesgo de litigios por la venta de propiedades sin licencia o con construcciones ilegales.

Protección de las Familias en la Compra de Vivienda

Los especialistas son de la opinión unánime de que la presentación de la licencia de uso no es obligatoria en el momento de la compra y venta de una casa, lo que no implica que los compradores no soliciten esos documentos antes de firmar cualquier contrato (contrato de promesa o reserva). Los compradores deben garantizar de inmediato que la propiedad posee licencia o ficha técnica de vivienda junto al vendedor, antes de comprometerse con la compra de la casa, dado que esta licencia puede llegar a exigirse en la formalización del crédito hipotecario o incluso en una futura venta del inmueble.

De este modo, es esencial que las familias inviertan en auditorías legales previas, junto a varios especialistas, de forma a asegurar que el inmueble está debidamente licenciado.

"A pesar de que la mencionada garantía legal ha sido eliminada, el simplex urbanístico determinó en el artículo 19.º que, en la realización de negocios jurídicos que impliquen la transmisión de propiedad de inmuebles urbanos, el conservador, ayudante o escribano, el notario, el abogado o el solicitador deben informar de que el inmueble puede no disponer de los títulos urbanísticos necesarios para la utilización o construcción", recuerdan los especialistas de Abreu Advogados, considerando esta una forma de "seguir alertando al comprador/inversor de que puede estar adquiriendo el inmueble sin los necesarios títulos urbanísticos para su construcción o utilización".

Artículo de Isabel Meireles by Leilosoc® fechado el 25 de enero de 2024