SIMPLEX ET LE MARCHÉ NATIONAL

Le Simplex des Procédures Administratives et des Autorisations pour les Entreprises a été publié le 8 janvier dernier et, à quelques exceptions près, entre en vigueur à partir du 4 mars. Le diplôme adopte des nouveautés importantes en matière d'urbanisme, en veillant à la simplification et à la réduction des coûts de contexte.

Le diplôme matérialise l'un des axes principaux du programme « Plus de Logement », en fournissant plus de terrains pour le logement abordable. En effet, « la simplification de ces procédures contribue à l'augmentation des terrains disponibles, permettant également que les coûts de création de logements soient plus faibles et que les délais de réalisation des projets immobiliers soient réduits », selon le préambule du diplôme.

Simplification des procédures pour l'obtention de permis d'urbanisme

Le Simplex apporte la suppression de la nécessité d'obtenir des permis d'urbanisme, créant ainsi la communication préalable, l'exonération et la dispense de contrôle préalable.

De nouvelles situations d'exonération sont prévues, où il n'existe aucun contrôle préalable, notamment :

• Augmentation du nombre d'étages sans augmentation de la hauteur ou de la façade (par exemple, création d'un étage intérieur dans un établissement industriel, pour une meilleure utilisation de l'espace).

• Travaux intérieurs affectant la structure de stabilité, en s'assurant que le technicien habilité déclare que la structure de stabilité est acceptable par rapport à la situation dans laquelle l'immeuble se trouvait avant les travaux réalisés.

• Lorsqu'une information préalable suffisamment précise a été obtenue ; et pour le remplacement de baies par d'autres qui, en offrant une finition extérieure identique à l'originale, favorisent l'efficacité énergétique.

De nouveaux cas apparaissent où les permis d'urbanisme ou d'autres actes de contrôle préalable sont dispensés, nécessitant uniquement l'émission d'un avis non contraignant par la municipalité compétente. À savoir :

• Travaux promus par des entreprises du secteur public de l'État, des entreprises municipales et intermunicipales relatives : à l'installation d'équipements ou d'infrastructures destinés à l'installation de services publics ; dans les zones portuaires ou du domaine public ferroviaire ou aéroportuaire.

• Affectés au logement ou pour des personnes bénéficiaires de politiques sociales, y compris les résidences pour étudiants déplacés.

• Parcs industriels, commerciaux ou logistiques, et similaires, notamment les zones économiques responsables (ZER), les zones industrielles et logistiques ; pour la sauvegarde du patrimoine culturel, entre autres situations.

Accord tacite et paiement des taxes dues

Avec la simplification des procédures pour l'obtention de permis d'urbanisme, un régime d'accord tacite est approuvé pour les permis de construire, permettant que le projet soit réalisé si les décisions n'ont pas été adoptées dans les délais impartis et supprimant l'autorisation de permis de construire, qui est remplacée par le reçu du paiement des taxes dues.

Plusieurs règles sont également adoptées afin que le calcul des délais soit plus transparent :

• Le calcul des délais commence désormais à la date de dépôt de la demande par le particulier et non à un moment intermédiaire de la procédure.

• Les ne sont suspendus que si le particulier met plus de 10 jours à répondre aux demandes d'information, aux documents supplémentaires ou à d'autres sollicitations de l'Administration publique.

• Il n'est possible de demander des informations, des documents supplémentaires ou de formuler d'autres sollicitations qu'une seule fois au cours de la procédure.

De cette manière, les délais légalement prévus sont allongés, car leur calcul commence désormais avec le dépôt de la demande et non à un moment ultérieur.

En outre, il est déterminé que, s'il n'y a pas de rejet préalable ou d'invitation à corriger ou à compléter la demande/communication, celles-ci sont correctement instruites, et la demande ne peut pas être rejetée au motif de son instruction incomplète.

Le Simplex et l'achat de maison

L'une des nouveautés du Simplex en matière de permis est l'achat de maison sans présentation de permis, ce qui suscite certaines inquiétudes, en raison du fait qu'il peut générer des problèmes s'il est appliqué de manière inappropriée.

Avant l'entrée en vigueur du Simplex, la présentation du permis d'utilisation au moment de la vente était exigée et obligatoire, ce qui n'est plus le cas. Avec ce mécanisme, l'objectif est d'augmenter l'offre de logements sur le marché portugais, par l'agilisation des transactions, la réduction des coûts et la dynamisation du marché immobilier. Cependant, il existe également des risques à prendre en compte, notamment l'acquisition d'immeubles sans permis, avec des constructions illégales, ainsi que la difficulté d'obtenir un financement pour le logement.

La simplification des permis dans le domaine de l'urbanisme, stipulée par le Décret-loi n.º 10/2024 du 8 janvier, « décomplice » les procédures liées à l'achat et à la vente de logements. Au moment de la conclusion du contrat de vente de l'immeuble, il n'est plus obligatoire de présenter ou de prouver l'existence de la fiche technique de l'habitation et de l'autorisation d'utilisation devant le notaire. En vigueur depuis le 1er janvier 2024, cette mesure élimine la nécessité de l'autorisation d'utilisation après un travail soumis à un contrôle préalable.

Il importe de clarifier que cette mesure n'autorise pas la vente de maisons sans permis, mais plutôt la possibilité de vendre sans preuve ou présentation de permis, ce qui représente deux réalités différentes.

En pratique, il y a un transfert des obligations. Jusqu'à la fin de 2023, c'était une obligation du vendeur, mais cela devient désormais une préoccupation de l'acheteur. L'acheteur doit demander le permis d'utilisation de l'immeuble qu'il souhaite acquérir avant de signer le contrat de promesse de vente. L'existence ou non du permis peut influencer l'acquisition de l'immeuble, ainsi que l'obtention d'un prêt pour le logement.

Permettre l'achat et la vente de logements sans exiger de permis d'utilisation présente divers avantages. Cependant, cette approche transfère finalement des responsabilités aux acheteurs, qui sont moins protégés par la législation. Consultez les avantages et les inconvénients.

Avantages pour le marché du logement portugais

• Mise sur le marché de logements supplémentaires qui, jusqu'à présent, ne pouvaient pas être vendus légalement en raison du manque de permis, et qui peuvent être achetés par tous ceux qui, même en connaissant cette réalité, ne voient pas d'inconvénient à l'achat de l'immeuble.

• Augmentation du nombre de logements vendus au Portugal. Avec cette mesure, des transactions immobilières supplémentaires peuvent survenir, principalement entre les acteurs les plus avertis du marché, tels que les investisseurs et les fonds.

Inconvénients pour le marché du logement portugais

• Les familles et les investisseurs sont moins protégés. La simplification et la débureaucratisation transfèrent la responsabilité à des tiers, principalement aux acheteurs, les laissant plus vulnérables.

• Facilitation de la vente de propriétés ayant des problèmes de permis, ce qui peut faciliter la vente de maisons avec des permis inadaptés, des travaux illégaux et non autorisés, surtout si les acheteurs ne sont pas dûment informés.

• Risque accru de litiges liés à la vente de propriétés sans permis ou avec des constructions illégales.

Protection des familles lors de l'achat d'une maison

Les experts sont unanimes à considérer que le fait que la présentation du permis d'habitation soit dispensée au moment de l'achat et de la vente d'une maison n'implique pas que les acheteurs ne demandent pas ces documents avant de signer tout contrat (contrat de promesse ou de réservation). Les acheteurs doivent s'assurer immédiatement que le bien dispose d'un permis ou d'une fiche technique d'habitation auprès du vendeur, avant de s'engager dans l'achat de la maison, étant donné que ce permis peut être exigé lors de la formalisation du crédit immobilier ou même lors d'une future vente du bien.

De cette manière, il est essentiel que les familles investissent dans des audits juridiques préalables, auprès de plusieurs experts, afin de s'assurer que le bien est dûment autorisé.

« Bien que la garantie légale susmentionnée ait été supprimée, le simplex urbain a déterminé à l'article 19 que, lors de la réalisation d'actes juridiques impliquant le transfert de propriété d'immeubles urbains, le conservateur, l'adjoint ou le rédacteur, le notaire, l'avocat ou le soliciteur doivent informer que le bien peut ne pas disposer des titres urbanistiques nécessaires à l'utilisation ou à la construction », rappellent les experts d'Abreu Advogados, considérant cela comme une forme de « continuer à alerter l'acheteur/investisseur qu'il peut être en train d'acquérir le bien sans les titres urbanistiques nécessaires à sa construction ou à son utilisation ».

Article d'Isabel Meireles par Leilosoc® daté du 25 janvier 2024