CONVERSION DE BIENS COMMERCIAUX EN LOGEMENTS

Le Portugal traverse une grave crise du logement, dont les principales causes sont le manque d'offre par rapport à la demande ; les prix élevés des logements, dans un contexte de baisse du pouvoir d'achat ; l'escalade de l'inflation et la hausse des taux d'intérêt. La réponse à ce défi a engendré plusieurs solutions, dont la conversion de biens destinés aux services/commerce en logements.

La conversion de boutiques, d'entrepôts et de bureaux en maisons - notamment pour combattre le problème d'offre sur le marché résidentiel - est devenue une tendance internationale, que les investisseurs opérant au Portugal ont suivie. Plusieurs facteurs expliquent cette propension :

• Grave problème de stock sur le marché résidentiel national, avec une offre limitée, les prix de l'habitation ne cessent de monter et l'achat de ce type d'immeubles est, a priori, moins cher.

• Augmentation des boutiques et des entrepôts plus vides en raison de l'essor du commerce électronique.

• Le télétravail ou un modèle hybride ont laissé de nombreux bureaux vacants.

L'approbation du Simplex a facilité la conversion d'immeubles commerciaux en immeubles à usage d'habitation, afin d'augmenter l'offre de logements sur le marché.

Le régime juridique de la copropriété a été modifié et, conformément au décret-loi n° 10/2024, du 8 janvier, l'Assemblée des Copropriétaires n'a pas à être consultée sur cette question.

Il y a, toutefois, deux règles de base à considérer en ce qui concerne la conversion de bureaux/boutiques en habitation :

• La Mairie doit être consultée préalablement et vérifier, après l'achèvement des travaux, si les conditions de habitabilité nécessaires sont réunies.

• Si les travaux exigent des modifications esthétiques ou architecturales dans les parties communes de l'immeuble, l'approbation de la copropriété sera obligatoire.

Ce nouveau décret favorise l'habitation tout en simplifiant les actes administratifs. Jusqu'ici, une autorisation de l'Assemblée des Copropriétaires - et à l'unanimité - était nécessaire. Mais, avec ce décret-loi, toute fraction qui n'est pas à usage d'habitation peut être modifiée pour un usage résidentiel sans avoir besoin de demander l'autorisation aux copropriétaires. Cela s'applique à toute typologie de fractions qui ne sont pas à usage d'habitation, à condition qu'elles présentent des conditions de habitabilité.

La reconversion d'immeubles de commerce et de services en habitation présente des avantages et des inconvénients. Découvrez-les.

Avantages :

• Spécificité et caractéristiques uniques des bâtiments, résultant en des pièces de haute valeur esthétique et inhabituelles.
• Liquidité du marché résidentiel. Le déséquilibre structurel entre l'offre et la demande sur le marché résidentiel continue d'être ressenti, ce qui garantit un écoulement relativement rapide des projets.
• Prix inférieur à celui des logements, et la possibilité de réaménager l'espace selon les besoins et les goûts de l'acheteur.
• Augmentation des alternatives de l'offre de logement sur le marché immobilier.
• Offre d'un produit différencié, avec des caractéristiques spéciales (plus grandes ouvertures, amplitude des surfaces) et un potentiel d'aspect plus contemporain et moderne.
• L'avantage pour les villes est l'adoption d'une stratégie qui permettra la réhabilitation du bâti non occupé, par exemple dans des zones encore en phase de consolidation.

Inconvénients :

• Défis propres à la réhabilitation d'un bâtiment existant en vue d'un changement d'usage : coûts de construction plus élevés et fortement volatils, ce qui se fait sentir davantage dans les grands centres urbains.

• Coûts d'adaptation des réseaux et création d'infrastructures adaptées au logement.

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Article d'Isabel Meireles par Leilosoc daté du 20 février 2024.