DROIT DE SURFACE - QU'EST-CE QUE C'EST ?

Il s'agit d'un droit réel, accordé par le propriétaire à un tiers, de manière permanente ou temporaire, de construire une édification sur un terrain.

Autrement dit, il est accordé la faculté perpétuelle ou temporaire de construire ou de maintenir une œuvre sur un terrain d'autrui ou d'y faire ou de maintenir des plantations.

Contrairement à l'usufruit, qui consiste dans le droit d'usage d'une chose d'autrui, le droit de superficie est un droit réel (de propriété) sur la construction ou la plantation qui sera édifiée (ou plantée) sur le terrain.

Le droit de superficie et le droit de propriété du propriétaire du sol sont des réalités juridiques distinctes, mais interdépendantes. En tant que droit réel, cette propriété superficière peut être aliénée sans qu'il soit nécessaire que l'aliénation du sol ait lieu.

Le titulaire du droit de superficie est appelé superficiaire, tandis que le propriétaire du terrain est appelé propriétaire du sol.

Comment et où se constitue le droit de superficie ?

Le droit de superficie se constitue par contrat, testament ou prescription, à titre onéreux ou gratuit. Il peut résulter de l'aliénation d'une œuvre ou d'arbres préexistants sur le terrain, à condition que cela n'inclue pas la propriété du sol.

L'acte de droit de superficie peut être réalisé dans un bureau notarial ou dans une conservation, ou encore par un document particulier authentifié par un sollicitador.

Comment s'éteint le droit de superficie ?

Dans le document de constitution du droit de superficie, les deux parties peuvent stipuler l'extinction de ce droit en fonction de la vérification d'une condition ou en conséquence de la destruction de l'œuvre ou des arbres.

En outre, le droit de superficie s'éteint également :

• Si le superficiaire ne termine pas l'œuvre ou ne procède pas à la plantation dans le délai fixé ou, à défaut de fixation, dans un délai de dix ans.

• Une fois l'œuvre ou les arbres détruits, si le superficiaire ne reconstruit pas l'œuvre ou ne renouvelle pas la plantation, dans les mêmes délais à compter de la destruction.

• Lorsqu'il est constitué pour une durée déterminée et que le délai est écoulé.

• Par la réunion, dans la même personne, du droit de superficie et du droit de propriété.

• En raison de la disparition ou de l'inutilisation du sol.

• Par l'expropriation pour utilité publique.

Quels sont les droits du superficière ?

Le Superficière doit jouir des droits suivants :

• Utiliser la surface du sol du propriétaire du sol selon les termes du contrat signé.

• Jouir et disposer de la construction ou de la plantation superficière comme de sa propre chose, distincte de la propriété du sol.

• Exercer le droit de préemption dans l'acquisition du sol.

Quelles sont les obligations du superficière ?

Le Superficière doit respecter les obligations suivantes :

• Payer au propriétaire du sol la prestation convenue contractuellement entre les deux parties.

• Construire, édifier ou planter conformément à ce qui a été convenu dans le contrat et, en cas de réalisation d'un projet de travaux, respecter les projets discutés dans le contrat.

• Conserver l'ouvrage édifié et, en cas d'aliénation à titre onéreux, notifier le propriétaire du sol afin qu'il puisse exercer son droit de préemption pour l'achat.

Quels sont les droits du propriétaire du sol ?

Le Propriétaire du Sol doit jouir des droits suivants :

• Recevoir du superficière la prestation convenue contractuellement entre les deux parties.

• Avant le début des travaux ou des plantations, l'usage et la jouissance du droit de superficie du terrain appartiennent au propriétaire du sol, par conséquent, ce dernier peut utiliser le sol jusqu'à ce que les travaux ou les plantations aient commencé.

• S'il existe une partie du sol non utilisée par le superficiaire, le propriétaire du sol peut poursuivre son activité sur le sol non utilisé, cet usage devant être précisé dans le contrat établi entre les deux parties.

• Le propriétaire du sol peut recourir à la résiliation du contrat avant son terme si le superficiaire n'édifie ou ne plante pas dans le délai convenu, ou s'il édifie ou plante avec une destination différente de celle accordée.

Quelles sont les obligations du propriétaire du sol ?

Le Propriétaire du Sol doit respecter les obligations suivantes :

• Ne pas empêcher ou préjudicier toute activité ou réalisation des droits d'exercice du superficiaire.

• Garantir la qualité du sol et sa qualité pour son usage et sa finalité contractuels.

• Donner la préférence au superficiaire pour l'acquisition du sol en cas de vente à titre onéreux.