J'ai vendu ma maison : dois-je payer des plus-values ?

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Vous avez vendu votre maison et vous ne savez pas si vous devez payer des plus-values à l'administration fiscale ? C'est une question fréquente pour les propriétaires qui, après la vente de leur résidence, sont surpris par des obligations fiscales.

Dans cet article, nous expliquons simplement ce que sont les plus-values, à qui la taxation est appliquée, comment cet impôt est calculé et comment déclarer la vente de votre maison.

1. Qu'est-ce que les plus-values immobilières ?
2. Taxation des plus-values immobilières ?
3. Comment est calculé les plus-values immobilières ?
4. Qui est exempt d'impôt sur les plus-values ?
5. Comment déclarer la vente de la maison ?

1. Qu'est-ce que les plus-values immobilières ?

Les plus-values sont un impôt prélevé par l'État sur la différence entre la valeur d'acquisition d'un bien immobilier et la valeur de réalisation lors de la vente. Ainsi, les plus-values correspondent au profit obtenu lors de la vente. Si le prix de vente est inférieur au prix d'achat, il n'y a pas de plus-value, mais une moins-value.

Selon l' article 10.º du Code de l'IR, constituent des plus-values les gains obtenus qui, ne étant pas considérés comme des revenus d'entreprise et professionnels, de capitaux ou fonciers, résultent de la vente de biens immobiliers, de valeurs mobilières ou de propriété intellectuelle ou industrielle, entre autres.

Ainsi, les plus-values s'appliquent aux actifs physiques (tangibles), tels que les biens immobiliers, et aux actifs non physiques (intangibles), tels que les actions ou d'autres produits financiers.

2. Fiscalisation des plus-values immobilières

Pour les résidents fiscaux, les plus-values sont taxées à 50 %. Dans le cas des non-résidents, elles sont taxées dans leur totalité. Si vous achetez ou réhabitez un bien immobilier avec des aides publiques non remboursables et décidez de le vendre avant l'expiration de 10 ans, vous devrez également payer l'impôt sur la totalité de votre profit.

3. Comment est calculé le montant des plus-values immobilières ?

La plus-value est le résultat obtenu en soustrayant de la valeur de vente la valeur d'acquisition (après application du facteur de correction monétaire), les charges de valorisation et certaines dépenses liées à l'aliénation et à l'acquisition. Elle est calculée à l'aide de la formule suivante :

Par conséquent, pour calculer les plus-values immobilières, il y a plusieurs chiffres que vous devez connaître :

• Valeur de réalisation : montant auquel le bien immobilier est vendu ;

• Valeur d'acquisition : montant auquel vous avez acheté le bien immobilier ;

• Coefficient de dépréciation monétaire : coefficient de mise à jour de la valeur du bien immobilier en tenant compte de l'année de l'achat, appliqué chaque fois que plus de 24 mois se sont écoulés entre la date d'acquisition et la vente. Ces coefficients sont mis à jour annuellement par arrêté publié au Journal officiel ;

• Charges de réalisation et d'acquisition : la valeur de la commission de l'agence immobilière (la vente via LEILOSOC® est exempte de toute charge) et le certificat énergétique peuvent être pris en compte, ainsi que les dépenses engagées pour l'acte notarié, les inscriptions et les taxes liées à l'achat (IMT et Impôt de Sceau) ;

• Charges liées à plus-value de l'immobilier : travaux de conservation, d'entretien et d'amélioration de l'immobilier réalisés au cours des 12 dernières années.

4. Qui est exempt d'impôt ?

Malgré le paiement de l'impôt, lors de la vente d'un bien immobilier, vous pouvez être exempté si l'une des situations suivantes se présente :

• Biens immobiliers acquis avant janvier 1989 :Ils ne sont pas soumis à l'imposition des plus-values en cas de vente. Ces biens n'ont pas à être des résidences principales et permanentes des contribuables pour être exonérés d'impôt ;

• Réinvestissement des plus-values dans un autre logement : Personnes ayant vendu leur résidence principale et permanente et dont le montant de la vente est investi dans un nouveau bien destiné à l'habitation (il devra être affecté à la résidence principale et permanente), à sa construction ou à sa réhabilitation. À cet effet, cela doit se concrétiser dans un délai de 36 mois après la vente ou 24 mois avant la vente. Le bien peut être situé sur le territoire portugais, ou dans tout État membre de l'Union européenne ou de l'Espace économique européen, à condition, dans ce dernier cas, qu'il existe un échange d'informations en matière fiscale.
• Réinvestissement des plus-values dans certains produits financiers (personnes de plus de 65 ans) : Personnes de plus de 65 ans ou retraitées qui investissent le montant de la réalisation (provenant de la vente d'un bien destiné à la résidence principale et permanente) des plus-values dans un contrat d' assurance financière de la branche vie, dans l'adhésion individuelle à un fonds de pension ouvert ou dans les cotisations au régime public de capitalisation, à survenir dans les six mois suivant la date de la vente.

5. Comment déclarer la vente d'une maison ?

Pour que l' Aautorité fiscale puisse calculer les plus-values, il est obligatoire de déclarer la vente dans la déclaration de l'IR (Impôt sur le Revenu) relative à l'année au cours de laquelle l'opération s'est concrétisée. Si vous vendez une maison en 2025, vous devez l'indiquer dans la déclaration de l'IR de 2025, à déposer en 2026.

Vous devez remplir et soumettre l'annexe G si vous avez vendu un bien acquis après janvier 1989, ou l'annexe G1 si la maison a été achetée avant janvier 1989.

En somme, comprendre le fonctionnement des plus-values immobilières est essentiel pour prendre des décisions éclairées lors de la vente de biens et garantir le respect des obligations fiscales, en tirant parti des éventuelles exonérations disponibles.

Article d'Isabel Meireles par LEILOSOC® daté du 9 mai 2025