DERECHO DE SUPERFICIE - ¿QUÉ ES?

Se trata de un derecho real, concedido a otro, por el propietario, de forma duradera o temporal, de construir una edificación en un terreno.

Es decir, se concede la facultad perpetua o temporal de construir o mantener una obra en terreno ajeno o de realizar o mantener plantaciones en él.

A diferencia del usufructo, que consiste en el derecho de uso de una cosa ajena, el derecho de superficie es un derecho real (de propiedad) sobre la construcción o plantación que se edifique (o se plante) sobre el terreno.

El Derecho de Superficie y el Derecho de Propiedad del propietario del suelo son realidades jurídicas distintas, pero interdependientes. Al tratarse de un derecho real, esta propiedad superficiaria puede ser enajenada sin que tenga que ocurrir, necesariamente, la enajenación del suelo.

El titular del Derecho de Superficie se denomina superficiario, mientras que el propietario del terreno se denomina propietario del suelo.

¿Cómo y dónde se constituye el Derecho de Superficie?

El Derecho de Superficie se constituye mediante contrato, testamento o usucapión, oneroso o gratuito. Este puede resultar de la enajenación de obra o árboles preexistentes en el terreno, siempre que no incluya la propiedad del suelo.

La escritura del Derecho de Superficie puede realizarse en una Notaría o en una Conservatoria, o también a través de un Documento Privado Autenticado por un solicitador.

¿Cómo se extingue el Derecho de Superficie?

En el documento de constitución del Derecho de Superficie, las dos partes pueden estipular la extinción de este derecho dependiendo de la verificación de cualquier condición o en consecuencia de la destrucción de la obra o de los árboles.

Además, el derecho de superficie también se extingue:

• En caso de que el superficiario no concluya la obra o no proceda a la plantación dentro del plazo fijado o, en falta de fijación, dentro del plazo de diez años.

• Una vez destruida la obra o los árboles, en caso de que el superficiario no reconstruya la obra o no renueve la plantación, dentro de los mismos plazos a contar desde la destrucción.

• Cuando constituido por tiempo cierto y habiendo transcurrido el plazo.

• Por la reunión, en la misma persona, del derecho de superficie y del derecho de propiedad.

• Por la desaparición o inutilización del suelo.

• Por la expropiación por utilidad pública.

¿Cuáles son los derechos del superficiario?

El Superficiario debe disfrutar de los siguientes derechos:

• Utilizar la superficie del suelo del propietario del suelo en los términos del contrato firmado.

• Disfrutar y disponer de la construcción o plantación superficiaria como cosa propia, separada de la propiedad del suelo.

• Ejercer el derecho de preferencia en la adquisición del suelo.

¿Cuáles son las obligaciones del superficiario?

El Superficiario debe cumplir con las siguientes obligaciones:

• Pagar al propietario del suelo la prestación convenida contractualmente entre ambas partes.

• Construir, edificar o plantar de acuerdo con lo convenido en el contrato y, en caso de haber realizado un proyecto de obra, respetar los proyectos discutidos en el contrato.

• Conservar la obra edificada y, en caso de enajenación onerosa, debe notificar al propietario del suelo para que pueda ejercer el derecho de preferencia para la compra.

¿Cuáles son los derechos del propietario del suelo?

El Propietario del Suelo debe disfrutar de los siguientes derechos:

• Recibir del superficiario la prestación convenida contractualmente entre ambas partes.

• Antes del inicio de la obra o de las plantaciones, el uso y la disfrute del derecho de superficie del terreno pertenecen al propietario del suelo, por lo que este puede utilizar el suelo hasta que la obra o la plantación tengan inicio.

• Si existe una parte no utilizada del suelo por el superficiario, el propietario del suelo puede continuar con su actividad en el suelo no utilizado, debiendo dicho uso ser discriminado en el contrato establecido entre ambas partes.

• El propietario del suelo puede recurrir a la resolución del contrato antes de su término en caso de que el superficiario no edifique o plante en el tiempo convenido, o en caso de que edifique o plante con un destino diverso al concedido.

¿Cuáles son las obligaciones del propietario del suelo?

El Propietario del Suelo debe cumplir con las siguientes obligaciones:

• No impedir ni perjudicar ninguna actividad o concreción de los derechos de ejercicio del superficiario.

• Asegurar la calidad del suelo y su aptitud para su uso y fin contratado.

• Dar preferencia al superficiario para la adquisición del suelo en caso de venta a título oneroso.