Vendí mi casa: ¿Tengo que pagar plusvalías?

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¿Vendió su casa y no sabe si tiene que pagar plusvalías a Hacienda? Esta es una duda frecuente para propietarios que, tras la venta de su vivienda, se sorprenden con obligaciones fiscales.

En este artículo, explicamos de forma sencilla qué son las plusvalías, a quién se aplica la tributación, cómo se calcula este impuesto y cómo declarar la venta de su casa.

1. ¿Qué son las plusvalías inmobiliarias?
2. ¿Tributación de las plusvalías inmobiliarias?
3. ¿Cómo se calculan las plusvalías inmobiliarias?
4. ¿Quién está exento del impuesto sobre las plusvalías?
5. ¿Cómo declarar la venta de la casa?

1. ¿Qué son las plusvalías inmobiliarias?

Las plusvalías son un impuesto cobrado por el Estado sobre la diferencia entre el valor de adquisición de un inmueble y el valor de realización en la venta. De este modo, las plusvalías corresponden a la ganancia obtenida con la venta. Si el valor de venta es inferior al valor de compra, no existe una plusvalía, sino una minusvalía.

Según el artículo 10.º del Código del IRPF, constituyen plusvalías las ganancias obtenidas que, no siendo consideradas rendimientos empresariales y profesionales, de capital o inmobiliarios, resulten de la venta de inmuebles, valores mobiliarios o propiedad intelectual o industrial, entre otros.

Así, las plusvalías gravan activos físicos (tangibles), como inmuebles, y activos no físicos (intangibles), como acciones u otros productos financieros.

2. Tributación de las plusvalías inmobiliarias

Para los ciudadanos residentes fiscalmente, las plusvalías se tributan al 50%. En el caso de los ciudadanos no residentes, se tributan en su totalidad. Si compra o rehabilita un inmueble con ayudas públicas no reembolsables y decide venderlo antes de transcurridos 10 años, también tendrá que pagar impuestos sobre la totalidad de su beneficio.

3. ¿Cómo se calculan las plusvalías inmobiliarias?

La plusvalía es el resultado que obtiene cuando resta al valor de venta el valor de adquisición (después de aplicar el factor de corrección monetaria), los gastos de mejora y algunos gastos de enajenación y de adquisición. Se calcula mediante la siguiente fórmula:

Por lo tanto, para calcular las plusvalías inmobiliarias, hay algunos números que debe conocer:

• Valor de realización: importe por el cual se vende el inmueble;

• Valor de adquisición: importe por el cual compró el inmueble;

• Coeficiente de devaluación monetaria: coeficiente de actualización del valor del inmueble teniendo en cuenta el año en que lo compró, aplicado siempre que hayan transcurrido más de 24 meses entre la fecha de adquisición y la venta. Estos coeficientes se actualizan anualmente mediante orden publicada en el Boletín Oficial del Estado;

• Gastos de realización y adquisición: puede considerarse el valor de la comisión de la inmobiliaria (la venta a través de LEILOSOC® está exenta de cualquier cargo), y el certificado energético, así como los gastos que tuvo con la escritura, los registros y los impuestos de la compra (IMT e Impuesto de Sello);

• Gastos con la plusvalía del inmueble: obras de conservación, mantenimiento y mejora del inmueble realizadas en los últimos 12 años.

4. ¿Quién está exento de impuestos?

A pesar del pago del impuesto, al vender un inmueble, podría estar exento si se verifica alguna de estas situaciones:

• Inmuebles adquiridos antes de enero de 1989:No están sujetos a la tributación de las plusvalías en caso de venta. Estos inmuebles no tienen que ser de vivienda propia y permanente de los sujetos pasivos para estar exentos de tributación;

• Reinversión de las plusvalías en otra vivienda: Personas que vendieron la vivienda propia y permanente y el valor de la venta se invierte en un nuevo inmueble para habitar (tendrá que estar afecto a la vivienda propia y permanente), en su construcción o en su rehabilitación. Para ello, tiene que concretarse en un plazo de 36 meses después de la venta o 24 meses antes de la venta. El inmueble puede situarse en territorio portugués, o en cualquier Estado miembro de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo, siempre que, en este último caso, exista intercambio de información en materia fiscal.
• Reinversión de las plusvalías en algunos productos financieros (mayores de 65 años): Mayores de 65 años o jubilados que inviertan el valor de la realización (proveniente de la venta de un inmueble destinado a vivienda propia y permanente) de las plusvalías en un contrato de seguro financiero de rama vida, en la adhesión individual a un fondo de pensiones abierto o en las contribuciones al régimen público de capitalización, a producirse en los seis meses posteriores a contar desde la fecha de la venta.

5. ¿Cómo declarar la venta de la casa?

Para que la Autoría Tributaria pueda calcular las plusvalías, es obligatorio declarar la venta en el IRPF referente al año en que se concretó la operación. Si vende una casa en 2025, debe indicarlo en la declaración del IRPF de 2025, a presentar en 2026.

Debe rellenar y entregar el anexo G si vendió un inmueble comprado después de enero de 1989, o el anexo G1 si la casa fue comprada antes de enero de 1989.

En resumen, comprender el funcionamiento de las plusvalías inmobiliarias es esencial para tomar decisiones informadas en la venta de inmuebles y garantizar el cumplimiento de las obligaciones fiscales, aprovechando las posibles exenciones disponibles.

Artículo de Isabel Meireles by LEILOSOC® fechado el 09 de mayo de 2025